[스크랩] 농지의 취득과 임대차
농지는 원칙적으로 자기가 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지소유를 하지 못한다. 또한, 비농업인이 소유상한을 초과하는 농지는 그 초과면적에 대하여 처분하여야 한다.
농업경영이란 농업인(또는 농업법인)이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 자를 말한다.
농업경영목적의 농지를 취득하는 경우 농지의 소유면적 상한의 제한은 없으나, 농업인의 범위가 1,000㎡(303평) 이상의 농지경작자로 규정되어 있어 최소한 1,000㎡ 이상을 구입하여야 한다. 또한, 비농업인이 상속농지로 10,000㎡ 이하, 8년 이상 농업경영한 후 이농한 자가 당시 소유농지 중 10,000㎡ 이하와 도시민이 주말·체험영농 목적의 농지 1,000㎡ 미만으로 농지소유의 상한을 제한하고 있다.
농지구입 시는 법에 정해진 조건의 구비여부를 심사받아 농지매입자격취득증명을 해당 읍면의 농지관리위원회로부터 발급받아야 한다. 이 증명을 받기 위하여 소정양식의 농업경영계획서를 첨부해야하며, 법이 정한 영농조건과 자격에 합당하도록 기재해야 한다.
■ 농지의 취득절차
■ 농지구입자격 확인
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 : 농업경영 목적으로 농지를 취득할 경우 통상적으로 영농 가능
- 토지거래허가 가능 여부 확인 : 토지 소재지 시·군에 거주(신규일 경우)
■ 등기부 등본 확인
- 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부
- 등기부등본 확인 : 가등기, 근저당권, 지상권 등 설정 여부계약서 작성 시 실제 내용과 대조
■ 토지이용계획확인서 확인
■ 현장 답사 (농·수로 등 수리시설, 침수지역 여부, 농기계 진입로, 주위여건 등)
■ 잔금 지불전 등기부등본 재확인 : 2중 계약, 저당권 설정여부 등 확인
■ 농지의 취득 시 유의사항
첫째, 농업목적으로 농지를 취득한 경우에는 반드시 본인이 직접농사를 지어야 한다. 취득 시 스스로 작성하여 제출한 신청서대로 계속 본인이 직접 농사를 지어야 한다. 만일, 정당한 사유 없이 본인이 직접 농사를 짓지 않고 농지를 놀리거나, 남에게 빌려 주거나 농작업의 전부를 위탁한 경우에는 시·군·구에서 당해 농지를 처분하도록 통지하게 된다. 다만, 취득한 후 불가피하게 발생하는 "군 입대, 질병에 의한 입원, 공직취임" 등 정당한 사유로 인하여 본인이 직접 농사를 짓지 않은 경우에는 예외이다.
둘째, 직접 농사를 짓지 않아 처분통지를 받은 후, 처분하지 않으면 이행강제금 부과 등 불이익을 받게 된다.
① 처분사유 발생 후 1년 이내 처분할 것을 통지(처분통지)하고
② 그 기간 내에 처분하지 않을 경우 6개월 이내 처분할 것을 명령(처분명령)하고,
③ 처분명령기간 내에도 처분하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 처분 할 때까지 매년 부과한다.
처분통지 후 자경할 경우 유예되나, 처분명령을 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다.
셋째, 농지를 거짓이나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면, 고발되어 3년 이하의 징역 또는 벌금에 처하게 된다.(농지법 제59조)
■ 농지의 취득관련 세금(취득세, 등록세)
농지 취득 시 취득세와 등록세를 납부하여야 한다. 다만, 다음의 경우 감면 혜택을 받을 수 있다.
■ 농지에 대한 취득세·등록세 경감
매매·교환·상속·증여·기부·현물출자·건축 등 유·무상을 가리지 않고 부동산을 취득하면 취득한 날부터 30일 안에 해당 시·군·구청에 취득세를 자진 신고·납부해야 하며, 이 기간을 넘기면 세액의 20％에 해당하는 신고불성실가산세와 미납부세액에 대해 연 10.95％의 납부불성실가산세를 추가로 내야 한다. 또 취득한 부동산의 등기를 할 때에는 등록세(지방교육세 부가)를 해당 시·군·구청에 납부해야 한다.
그러나,‘ 자경농민’이‘일정한 요건’에 따라 직접 경작할 목적으로 농지를 취득할 때에는 취득세와 등록세를 50％ 경감한다(※취득세=취득가액의 2％, 농어촌특별세=취득세액의 10％, 등록세=취득가액의 0.3~2％, 지방교육세=등록세액의 20％)
다만, 2년 이상 경작하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우 또는 농지의 취득일로 부터 2년 내에 직접 경작하지 아니하거나 임야의 취득일로부터 2년 내에 농지의 조성을 개시하지 아니하는 경우 그 해당부분에 대하여 경감된 취득세와 등록세를 추징한다.
■ 자경농민이 취득세·등록세 경감대상이 되는 농지를 상속받는 경우
취득세 완전 면제
취득세가 비과세 되고 등록세는 낮은 세율이 적용된다. 일반적으로 상속에 의해 부동산을 취득하는 경우에도 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 그러나 자경농민인 경우에는 취득세가 비과세된다. 다만 등록세는 일반세율보다 낮은 세율을 적용하고 50％를 경감받게 돼 0.15％가 적용된다.(상속으로 인한 부동산 취득 시 등록세율 농지는 90.3％, 농지 이외 0.8％)
■ 농지 교환·분합해도 취득·등록세 면제
자기의 농지와 타인의 농지를 서로 맞바꾸거나 자기 농지의 일부를 타인에게 주고 타인 농지의 일부를 자기 소유로 하는 행위, 이른바 농지의 교환·분합에 대해서는 취득세·등록세를 면제하고, 토지수용 등으로 인해 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 대체 농지 취득에 대하여는 취득세·등록세를 비과세한다. 새로 취득하는 농지가액이 수용 또는 매수된 농지가액보다 큰 경우에는 그 초과하는 금액에 대해서는 취득세·등록세를 납부해야 한다.
■ 버섯재배사·축사 등 농지 외의 시설 등을 취득할 때도 취득·등록세 50% 경감
농업용 창고, 버섯재배용 건축물, 축사 등 시설은 취득세·등록세를 50％ 경감하고, 농기계류는 취득세·자동차세를 면제하고, 농업용 관정시설은 취득세·재산세를 면제한다.
다만, 그 취득일로 부터 1년 내에 정당한 사유 없이 농업용으로 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일로부터 2년 이상 농업용으로 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일로부터 2년 이상 농업용으로 직접 사용하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 경우에는 그 해당부분에 대하여 경감된 취득세를 추징한다.
■ 농지원부의 작성(농지법 제49조, 동법시행령 제70조)
농지를 매입하였다면 반드시 농지원부를 만드는 것이 좋다. 농지원부란 농업인을 증명하는 신분증 같은 기본 자료이다.
1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또 는 재배하거나, 농지에 330제곱미터이상의 고정식 온실 등 농업용 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성 식물을 경작 또는 재배하는 농업을 대상으로 작성한다.
농지의 소유 및 이용 실태를 파악하고 효율적으로 이용·관리하기 위해 시·구·읍·면에서는 농지원부를 작성해 비치한다. 이때, 농지원부는 소유관계를 기준으로 작성하는 것이 아니고 경작 현황을 기준으로 작성한다는 점이 특이하다. 즉, 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니라 경작현황을 확인하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를 짓는 농업인을 대상으로 하는 것이다. 따라서, 농지원부에는 농업인 성명, 주민등록번호, 주소, 세대원 사항 등의 농가일반현황, 소유인 주민번호, 소유면적, 경작구분(자경/임대 등)의 소유농지 현황, 농지소유자, 임차인 주민번호, 임차인명, 임차기간 등 의 임차농지현황, 지번, 농지구분(진흥, 보호, 진흥밖), 재배작물, 경지정리여부, 면적 등의 농지일반현황이 기록된다.
농지원부의 작성은 담당 공무원이 농지의 소유 및 이용 상황을 파악해 작성하는 것이 원칙이지만, 농업인 등의 신청에 의해 작성되거나 변동 사항을 정리하는 것이 일반적이다.
농업인은 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용해 구두로도 할 수 있지만, 지번과 면적을 알아야 하므로 등기부등본, 토지대장을 첨부하는 것이 좋다. 소유관계가 아닌 경작 사실을 기준으로 하는 것이기 때문에 임대차 계약에 의해 농지를 경작하는 경우에는 임대차계약서와 같은 임차권을 증명할 수 있는 서류(이장의 확인이 필요할 수 있다)를 제출해야 한다. 물론, 농지취득자경증명서를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성이 가능하다.
모든 농지를 구입하여 농사를 지으려면 경제적 부담이 크므로 임대 농지를 활용하여 농사를 짓는 것이 더 좋은 방법이다.
원칙적으로 농지임대차는 금지되어 있으나, 농지법상 예외적으로 임대를 허용하고 있다(농지법 제23조). 따라서, 농지법상 임대가 허용된 농지를 임차하여 농사를 지을 수 있다.
1. '96. 1. 1 이전부터 소유하고 있는 농지
2. 국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지
3. 1ha 미만의 상속받은 농지
4. 8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1ha 미만의 농지
5. 농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대하는 농지 시장, 군수가 일정한 구역을 정하여 농지소유자와 이용자간에 농지의 매·임대차·교환·분합 등을 알선 조장하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업
6. 질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우, 교도소·구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우. 3개월 이상 국외여행을 하는 경우, 농업법이 청산중인 경우
7. 60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 시·군 또는 이에 연접한 시·군에 소재하는 소유농지 중 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과한 농지
8. 농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지
9. 농지전용허가나 신고를 한 농지
10. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우
11. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 등
12. 주말·체험농장을 하고자 하는 자에게 임대·사용대하고자 하거나 주말·체험농장을 하고자 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대·사용대 하는 경우
13. 한국농촌공사에 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
또한, 농지은행의 문을 두드리는 것도 좋은 방법이다. 농지은행에 서는 도시민 등 농지소유자의 사정에 따라 불가피하게 농사를 짓지 못할 경우에는 농지은행을 통해 임대가 이루어지면 그 임대기간 동안은 아무 걱정 없이 농지를 소유할 수 있다. 농지은행을 이용하면 농지 소유자가 임차인을 직접 물색하고 계약조건을 협의하는 번거로움을 덜 수 있고, 안정적 임대료 수입도 받을 수 있게 되는 등 농지관리의 부담이 크게 감소한다.
경영규모화를 꾀하는 임차 농업인이나 귀농 등 새로 농사를 짓기 위해 농지를 구입하고자 하는 경우 농지가격 상승으로 어려움이 많다. 하지만 농지은행을 통해 필요한 농지를 임차하면 안정적이고 계획적인 영농이 가능하다. 또한, 5년 이상의 장기임차가 제도적으로 보장되어 농지 소유자의 일방적 계약해지 등을 걱정할 필요가 없다. 아울러 연간 임차료도 개인 간 임대차에 비해 20~30%정도 낮아 영농비용도 그만큼 줄어들게 된다.
농지은행이란 이탈농·고령농·도시민으로부터 농지를 수탁·매입하여 이를 전업농 등에게 임대·매도하는 제도를 말한다. 이는 농지소유자의 사정에 따라 불가피하게 농사를 짓지 못할 경우에는 농지은행을 통해 임대가 이루어지면 그 임대기간 동안은 아무 걱정 없이 농지를 소유할 수 있다. 농지은행을 이용하면 농지소유자가 임차인을 직접 물색하고 계약조건을 협의하는 번거로움을 덜 수 있고, 안정적 임대료 수입도 받을 수 있게 되는 등 농지관리의 부담이 크게 감소하였다.
농지임대수탁사업은 경영규모화를 꾀하는 임차 농업인에게도 매우 효과적인 제도이다.
■ 농지은행 사업종류
■ 농지임대수탁 : 소유자로부터 농지를 위탁받아 농지은행이 임차자를 물색하여 농가 등에 이를 임대하고 임대료
수납 등의 관리 사업
- 농지매도수탁 : 소유자로부터 농지를 위탁받아 농지은행이 매수자를 물색하여 농가 등에 이를 매도하고 대금
수납 등의 관리사업
- 경영회생지원농장매입 : 부채 등 경영위기로 인해 어려움을 겪는 농업인이 소유한 농지 등을 농지은행에서 매입
하여 당해 농업인에게 다시 임대하는 사업으로서 임대기간 중에 환매가 가능
- 농지매입비축사업 : 가격 하락이 예상되는 농지를 농지은행에서 매입하여 타 전업농 등에 매도·임대하되 여의치
않을 때에는 비축 또는 타 용도로 활용하는 사업
※ ㈀ 농지임대수탁은 2005년 10월, ㈁농지매도수탁은 2006년 1월, ㈂경영회생지원농장매입은 2006년 상반기 중에
시행되었으며, ㈃농지매입비축사업은 아직 시행시기가 결정되지 않았고, 향후 농업여건 등을 보아 시행할 예정
■ 도시민이 농지은행을 이용하려면
도시민이 농지를 소유하려면 영농계획서를 작성해 농지취득자격증명을 얻고, 스스로 농사를 짓거나, 구입한
농지를 농지은행을 통해 농민에게 임대
■ 농지은행사업 신청 시 서류
■ 농지임대수탁 : 소정의 농지임대위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하고, 주민등록등본, 농지의
등기부등본 및 기타 지적공부 등을 첨부
■ 농지매도수탁 : 소정의 농지매도위탁신청서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하고, 주민등록등본, 농지의 등기부
등본 및 기타 지적공부 등을 첨부
■ 경영회생지원농장매입 : 소정의 농지 등 매도신청서 및 경영정상화계획서에 해당 사항의 기재 및 자필 서명하고,
주민등록등본, 농지원부, 재산세과세증명내역, 농지ㆍ건축물의 등기부등본 및 기타
지적공부 등을 첨부
■ 이용방법
■ 인터넷을 통하여 농지은행포탈(http://www.fbo.or.kr) 또는 네이버에서 농지은행을 검색하여 접속 후 거래
상담, 거래신청 등의 업무를 편리하게 이용
■ 가까운 한국농촌공사 지역본부 및 담당지사를 방문하면 자세히 안내받을 수 있다. 또한, 국번없이
1577-7770번으로 전화하면 상담받을 수 있다