[스크랩] 농지에 건축하기
| 논밭에 전원주택짓기 |
도시인이 농지에 전원주택을 짓는 것은 농지전용허가을 받아서 짓는다. 그러나 그 절차가 그렇게 쉬운 것이 아니다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 그러나 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 당해연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서을 받아서 전용허가을 받는 뒤 이전을 해야 한다.
토지사용승락서를 받는다.
땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 구비서류는 등기부등본, 지적도, 토지대장, 토지이용계획 확인원, 피해방지 계획서 등이다. 이 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.
이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 열리는 소위원회에서 집을 지을 수 있는지, 전용면적은 적당한지, 인근농지에 미치는 영향은 없는지, 지역주민의 의견은 어떤 지 등을 심사하여 위원들의 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 허가 여부를 시장 군수에게 송부한다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. 농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을 지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.
대체농지조성비와 농지전용부담금
전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 농지를 대지로 전용하게 되면 그만큼 농지가 줄어 들게 되어, 줄어든 만큼의 농지를 새로 조성해야 하는데 여기에 필요한 재원을 확보하기 위해 대체조성비를 물게된다.
대체조성비는 평당 전은 7,140원 답은 11,900원이었으나 1999년 2월부터는 경지정리가 안된 전, 답은 ㎡당 4,500원(평당14,876원) 임야는 ㎡당 889원(평당2,939원)으로 통일되었다. 대체조성비가 전은 약 200%, 답은 25% 정도 상승했다. 농지의 전용부담금은 농지를 전용함으로서 생기는 이익의 일부를 징수하여 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용하기 위해 부과한다.
부과액은 전용농지 공지지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농어촌진흥공사로부터 납부통지서를 받아 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하며 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다 부지면적 200평 한도내에서 농가주택을 짖기위한 농지전용은 전용부담금 전액이 면제된다.
전용허가을 받고 나서는
전용허가를 받고 나서 허가일로부터 2년 이내에 건축에 착공하고, 착공 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령이 내려진다. 농지처분명령을 받고 일년 이내에 처분하지 않으면 다시 강제명령이 내려진다. 그래도 일정을 넘겨 처분하지 않으면 이행강제금을 물게된다.
농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년까지는 용도변경이 어렵다.
만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야 한다. 이을 어기고 음식점이나 카폐, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 농지전용을 통해 전원주택을 지을 경우 건축이 완료되어야 필지 분할이 되었으나, 지금은 지자체에 따라 전용허가가 나면 필지 분할을 해주는 지역도 있다. 대지조성사업으로 전용허가을 받았으면 집을 짓지 않아도 대지로 지목변경이 된다.
| 내집짓기 절차 |
| 설계의 기본은 대지에 대한 분석에서부터 시작된다. 주변여건을 고려한 주택 배치야말로 전원주택의 필수조건이기 때문이다. 편안하고 안락한 주거공간을 만들기 위해선 여러 사항들을 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있다. 설계 착수와 함께 시공을 맡은 업체나 건축주는 각종 건축허가 및 신고사항을 해당 시, 구청에 접수해야한다. 모든 법적 절차가 끝나면 시공사는 터파기부터 본격적인 작업에 착수, 조경, 마무리까지 최선을 다해야 한다. 집이 완성된 후에는 건축물을 사용해도 좋다는 준공검사와 건축물에 대한 소유권 행사에 필요한 절차를 밟아야 한다. 이 또한 시공사나 건축주가 직접 해야 할 몫이다. |
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(1) 건축허가대상 주택의 건축과정
건축허가 대상 주택은 100㎡(약30평)이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.
| 과 정 | 관련행정업무 | 작업주체 | 주 요 업 무 | 관계부서 |
| 건축기획 사전조사 |
- | 건축주 설계자 |
입지선정 건축물의용도/규모결정 |
건축 행정 부서 |
| 계획설계 | - | 건축주 설계자 |
건축계획도서 작성 | |
| 기본설계 | 건축허가 | 설계자 | 경계명시측량 건축허가도서 작성 | |
| 실시설계 | 착공신고 | 건축주 설계자 시공자 |
실시설계도서 작성 시공자,감리자 결정 착공신고 | |
| 건축공사 | 공사감리 | 건축주 시공자 감리자(설계자) |
대지경계측량 토목,골조,마감공사 조경공사 | |
| 공사완료 | 사용승인검사 | 건축주 설계자 |
공사감리보고서 작성 사용승인관련서류작성 관리카드(정화조,주차)작성 건축물 현황도면 작성 건축물대장작성 | |
| 건물사용 | 유지관리 | 건축주 | 건축물 하자보수 |
앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
- 건축설계, 시공도면 작성
- 현장조사 및 확인 업무 대행
- 건축공사의 감리
- 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행
(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
| 건축신고대상 건축물 | |
| 연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 100㎡(약30평)이하인 주택 또는 건축물 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 바닥면적 85㎡(약25.7평)이내 증축ㆍ개축ㆍ재축 대수선 : 구조체나 건물외형을 변경하는 경우 읍ㆍ면 지역에서 건축하는 연면적의 합계가 100㎡(약30평)이하인 주택, 농ㆍ어업을 영위하기 위하여 필요한 소규모 주택ㆍ축사 또는 창고로서 대통령령이 정하는 지역 및 규모의 건축물의 건축 또는 대수선 | |
| 과 정 | 관련행정업무 | 작업주체 | 주요업무 | 관계부서 |
| 건축기획 사전조사 |
- | 건축주 | 입지선정 건축물의 용도/규모결정 |
- |
| 설 계 | 건축신고 | 건축주 시공자 또는 목수 |
건축신고도서 작성 | 건축 행정 부서 |
| 건축공사 | 착공신고 중간검사 |
건축주 시공자 |
대지경계측량 토목, 골조, 마감공사 공사의 관리감독 |
건축 행정 부서 |
| 공사완료 | 사용승인검사 | 건축주 건축지도원 |
- | - |
| 건물사용 | 유지관리 | 건축주 | 건축물 하자보수 | 건축 행정 부서 |